강남사무실 면적 차이에 따른 계약 파기 사례

Remax Premium 중개법인

 

안녕하세요.

강남에서 상업용 부동산을 전문적으로 중개하고 있는

RE / MAX 프리미엄 공인중개사 심상원 실장입니다. 

 

오늘은 실제 발생했던 면적 차이에 따른 계약 파기 사례를 소개해보려고 합니다. 

지난 포스팅에서 건축물대장 확인하는 법과 유의사항에 대해 안내드렸는데 연장선으로 생각하시면 될 것 같습니다. 

끝까지 보시면서 사무실, 상가 임대차 계약 시 비슷한 사례가 없도록 유의하시면 될 것 같습니다. 

 

 

2024.11.16 - [부동산 정보 알아가기] - 강남사무실 계약준비, 건물 건축물대장 확인하기

강남사무실 계약준비, 건물 건축물대장 확인하기

 

🏢. 건축물대장 확인

 

부동산 계약을 하면서 사무실, 상가 등의 면적을 확인할 수 있는 방법은 2가지입니다. 

건축물대장을 통해 임대면적을 확인하는 방법과 직접 내부 면적을 측정, 확인하는 방법입니다. 

 

위 사진은 실제 건축물대장에 표기되어 있는 어떤 건물의 면적입니다. 

건축물대장의 면적을 확인할 때 중요한 사항은 이 면적이 실제 사용 가능한 전용면적이 아니라는 점입니다! 

전용면적과 기타 공용 공간까지 포함된 면적이기 때문에 실제 전용 면적은 더 작을 수밖에 없습니다. 

 

건축물대장에는 4층이 1개의 호실로 표기되어 있지만 실제 2개의 호실로 임대가 진행되는 경우도 있습니다. 

이런 경우에는 건축물대장상의 임대면적으로는 실제 내부 면적을 확인하기가 어렵습니다. 

📌. 직접 면적 측정

 

두 번째 방법으로는 임차인이 직접 내부 면적을 측정하는 방법입니다. 

실제 사용 가능한 내부 전용면적을 확인할 수 있는 가장 정확하고 좋은 방법입니다. 

다만, 측정을 하는데 있어 여러 제약 조건이 붙는 경우가 많은 점이 단점입니다. 

 

가장 먼저 임대인, 임차인의 동의 여부입니다. 

계약서를 작성하고 계약금을 입금하였다면 큰 문제는 없지만, 계약 이전에 실면적을 측정하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인의 성향에 따라서 쉽게 동의를 해주시는 분도 있고 아닌 경우도 있습니다. 

아직 임차인이 사무실, 상가를 사용하고 있다면 임차인의 동의도 필요합니다. 

 

두 번째로 인테리어 유/무입니다. 

원상복구가 되어 있는 사무실, 상가의 경우 면적 측정은 어렵지 않습니다. 

하지만, 여러 개의 룸과 복잡하게 인테리어가 되어 있는 경우 정확한 면적 측정은 쉽지 않습니다. 

 

✔️. 사건 사례

 

면적 차이에 따른 계약 파기 사례입니다

1.  전용면적 100평 이상의 사무실을 구하는 손님

2. 건물 측에서 안내받은 면적은 전용 110평 

3. 병원으로 임대 사용 중, 실제 면적 확인 불가 (분리 호실 1, 2호)

4. 계약금 입금 후 원상복구 진행, 실면적 측정 결과 전용 78평

5. 임차인의 계약금 반환 요구

 

위에서 언급했던 실제 면적을 확인하기 어려운 복잡한 경우들이 모두 포함된 사례입니다. 

 

한 층이 2개의 호실로 나누어 사용 중이었고 건축물대장에는 해당층 전체의 면적만 표기되어 있습니다. 

건물 측에서 제공받은 면적을 확인하고 싶었지만 임차인이 사용하고 있었고 복잡한 인테리어가 구성되어 있었습니다. 

 

건물 자체 계약서와 부동산 중개 확인설명서에도 실면적과 다른 평수가 기재되어 있었기 때문에 결국 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하고 마무리가 되었던 사례입니다. 

 

 

 

실제 안내받은 면적과 일부분 차이는 있을 수 있습니다. 

하지만 20평 넘게 차이가 발생했기 때문에 도저히 그대로 사용할 수 없었던 사례입니다. 

 

현장에서 계약을 진행하다보면 면적과 관련하여 다툼이 있는 경우가 많습니다. 

사용 용어의 혼선(임대, 전용면적)이나 특약의 부재 등 여러 이유 등을 통해 문제가 발생하곤 합니다. 

 

특히 위에서 언급했던 내용들을 확인하면서 실제 면적의 확인이 어려운 경우에는 여러 특약들을 통해서 임차인에게 발생할 수 있는 문제들을 사전에 준비해 놓는 것이 중요합니다. 

 

면적 관련 특약들은 1줄 ~ 2줄 내로 가볍게 작성하는 경우가 많지만 이를 통해 임대인, 임차인 모두 피해를 최소화할 수 있기 때문에 반드시 계약 전에 꼼꼼히 확인하고 진행하시는 것을 추천드립니다! 

 

지금까지 강남 상업용 부동산 전문 중개법인 Remax Premium 공인중개사 심상원 실장이었습니다. 

감사합니다.