강남사무실 임대 확인해야 할 사항은? 프리미엄중개법인에서 확인하세요

RE / MAX 프리미엄 부동산 중개법인

 

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안녕하세요~ 
강남구, 서초구, 송파구 사무실 임대 전문 RE / MAX 프리미엄 부동산 중개법인 공인중개사 심상원 실장입니다. 
 
이번 포스팅에서는 사무실 임대 매물 소개가 아닌 강남사무실을 구하실 때 체크, 확인해야 할 사항에 대해서 알아보려고 합니다. 
계약 전반에 대한 대부분의 사항은 공인중개사가 안내를 드리지만 내용들에 대해 자세히 알고 계신다면 추후 사무실을 구하실 때 큰 도움이 될 것 같습니다. 
 
그럼 강남사무실 임대 시 체크 확인해야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다. 
 

 

보증금과 임대료, 관리비

 

타 지역들과는 다르게 강남 3구에는
무수히 많은 부동산 중개법인이 있습니다. 
부동산이 많은 만큼 정보의 왜곡이 있는 경우가 많습니다. 
반드시 부동산, 중개법인에 임대료를 재확인하는 절차가 필요합니다. 
 
예시를 들어보도록 하겠습니다. 
A건물에 보증금 3,000 임대료 200으로 알고 있었지만 200은 전 임차인이 지불하던 임대료였습니다. 
임대인은 물가 상승을 고려해서 임대료를 250으로 올릴 예정이었습니다. 
전 임차인이 200을 내고 있었기 때문에 당연히 같은 금액일 거라고 생각한 겁니다. 
임대인이 아닌, 임차인이 계약 만기 전에 내놓는 경우 이런 상황이 발생합니다. 
 
반드시 현재 안내받은 보증금과 임대료, 관리비가 
임대인에게 확인한 금액인지 꼭! 체크해봐야 합니다. 

 

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두 번째로 관리비 항목에 포함된 내용을 확인해야 합니다. 
자세한 관리비 항목을 확인하기란 대형 건물을 제외하고는 쉽지 않습니다. 
대부분의 건물은 임대인이 고지한 금액이고 이 관리비에는 공용전기, 공용수도, 각 종 기타 공과금이 포함됩니다. 하지만 건물마다 관리비 항목에 미포함되는 비용이 있는 경우가 있습니다. 

주택에는 해당되지 않은 도로점용료, 오물 정화조에 관련된 비용 등이 대표적입니다. 일반적으로 이런 비용들이 관리비 항목에 포함되어 있지만 아닌 경우도 있습니다.

매 달 발생하는 비용이 아닌 특정시기에만 부과되는 관리비 비용입니다. 
임대료를 확인하시면서 관리비 외에 이런 추가적인 비용이 있는지 확인해야 합니다. 
 
사무실의 임대료와 관리비 금액에 맞춰 추후 자금일정을 계획하는 게 일반적이기 때문에 갑자기 금액이 변동된다면 난감합니다. 
사무실임대에서 가장 중요한 비용관련된 문제인 만큼 가장 먼저 정확하게 확인하는 게 필요합니다. 
 

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인테리어와 원상복구

 
다음은 인테리어와 관련하여 확인해야 할 사항입니다. 
아파트, 주택과는 다르게 사무실의 경우 내부 환경이 천차만별입니다. 
같은 건물이라고 할지라도 호실 내부 인테리어는 다양합니다.
인테리어와 관련하여 나오는 문제는 퇴실 시 원상복구 문제가 가장 많습니다. 
이런 문제를 피하고 싶다면 계약 시 원상복구 문제와 관련하여 정확하게 진행하셔야 합니다. 
 
위의 사진처럼 호실 내부에 아무것도 없는 상태가 완벽한 원상복구 상태입니다. 
임차인이 입주해서 인테리어(룸, 탕비실 등)를 하셨다면 퇴실할 때는 처음처럼 아무것도 없는 상태로 원상복구를 하고 퇴실을 하는 게 정석적인 방법입니다. 인테리어를 진행했지만 다음 임차인이 인테리어가 마음에 들어서 그대로 사용하겠다고 하시면 원상복구 의무도 다음 임차인에게 그대로 승계가 됩니다. 인테리어 승계뿐만 아니라 원상복구 의무도 같이 승계된다는 점! 절대 잊으시면 안 됩니다. 2번째 승계받은 임차인이 퇴실하실 때 3번째 임차인이 인테리어 승계를 원하지 않는다면 호실 전체를 위의 사진과 같이 원상복구를 진행해야 합니다. 
특히 대로변에 위치한 대형 건물의 경우 원상복구 의무는 철저하게 지켜지는 편입니다. 
 
임차인이 이미 퇴실한 상황에서 인테리어가 되어 있는 경우도 있습니다. 이런 상황일 때 꼭! 공인중개사 또는 임대인에게 원상복구와 관련하여 확인하셔야 합니다. 현 상태가 원상복구의 기준이 되는 상태인지, 아니면 사용하다가 퇴실할 때 원상복구를 진행해야 하는지 확인해야 합니다. 중, 소형 건물의 경우 원상 복구된 상태보다 인테리어가 되어있는 게 임대가 잘 맞춰지기 때문에 굳이 원상복구를 안 하는 경우도 있습니다. 이런 부분을 사전에 정확하게 확인, 인지하고 계약서상에 표기가 되어있어야 나중에 문제 발생의 여지가 적습니다! 
 

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인테리어 시설 중에서 냉, 난방기 시설 역시 확인해야 합니다.
호실 내부에서 냉, 난방기가 설치되어 있지 않다면 상관없지만 설치되어 있는 경우 임대인 측 소유의 냉, 난방기인지 아니면 전 임차인이 설치한 제품인지 체크해야 합니다. 임대인이 설치하셨다면 특별한 비용 없이 입주 후 바로 사용이 가능하지만 전 임차인이 설치한 경우 냉, 난방기와 관련하여 시설비용이 책정되어 있는 경우가 있습니다. 특히 전 임차인이 아직 사무실을 사용하고 있는 경우 퇴실하면서 냉, 난방기를 가져갈 수도 있기 때문에 사전에 확인해야 합니다. 답사할 때는 냉, 난방기가 있었지만 입주날에는 없는 경우가 생길 수도 있습니다! 
 
 

 

계약 만기 퇴실 / 만기 전 퇴실

 
사무실이 임대로 나오는 경우는 크게 2가지입니다. (명도 제외)
현 임차인이 계약이 만료됐지만 재계약을 하지 않고 사무실을 나가는 경우 또는 임차인이 계약기간이 남아있지만 회사 사정에 따라 사무실을 빼야 하는 경우입니다. 
 
계약이 만기 되어서 퇴실을 하는 경우 인테리어 승계 또는 원상복구 부분만 잘 협의가 진행된다면 큰 어려움은 없습니다. 입주 가능한 날짜도 정해져 있기 때문에 들어오는 새로운 임차인도 큰 어려움 없이 스케줄 조정이 가능합니다. 
 
임차인이 만기 전 퇴실로 나온 사무실은 상황이 조금 더 복잡합니다. 계약기간이 남아있기 때문에 모든 권리가 아직 임차인에게 남아있는 상태입니다.(단, 임차인이 임대료를 내지 못해 임대인에게 명도를 당하는 경우는 다릅니다.) 
 
예를 들어보도록 하겠습니다. A라는 임차인의 계약이 1년 남은 상태이지만 사무실을 빼야 하는 상황입니다. B라는 새로운 임차인이 사무실이 마음에 들어 계약을 진행하려고 합니다. 하지만 A는 현 인테리어와 관련하여 승계 및 인수 조건으로 시설비용 1,000만 원을 요구하고 있는 상황입니다. B는 인테리어는 필요 없다, 원상복구를 요구하고 있는 상황입니다. 이 사무실은 과연 계약이 진행될까요? 
 
A 임차인의 상황이 급박하여 B의 요구를 들어주지 않는 이상 B의 요구를 들어줄 이유가 없습니다. 아직 계약기간이 1년 남아있어 모든 권리가 A에게 남아있기 때문입니다.  B 임차인이 아무리 사무실을 계약하고 싶어도 할 수가 없습니다. B 임차인이 임대인을 찾아가 계약을 진행하고 싶어 해도 A 임차인이 남은 계약기간 나가지 않고 사용하겠다고 하면 새로운 계약을 맺을 수가 없습니다. B 임차인은 A 임차인의 계약기간이 끝날 때까지 기다릴 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 가운데 공인중개사의 역할이 가장 중요합니다. A와 B 양쪽 임차인이 모두 만족할 수 있는 조건으로 계약이 가능하도록 가운데서 조율을 잘해야 합니다. 
 
만기 전 퇴실의 경우 아직 모든 권리가 임차인에게 있기 때문에 현 임차인의 조건에 맞춰서 계약이 진행되는 경우가 많습니다.
만기 전 퇴실이라는 상황에 대해서 사전에 알고 계신다면 이런 상황이 생겼을 때 공인중개사, 현 임차인과 협의를 진행하는데 많은 도움이 될 것 같습니다. 
 

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건축물용도

 

건축물용도는 건물이나 구조물의 사용되는 목적을 나타냅니다. 일반적으로 주거, 상업, 산업 등 총 29가지의 건축물용도로 나누어져 있습니다. 건축물용도에 따라 알맞은 용도로 해당 시설물을 사용해야 합니다. 
 
가장 많이 보고 듣는 건축물용도는 단독주택, 공동주택, 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 의료시설 정도가 될 것 같습니다. 대부분의 사무실로 임대, 사용하는 건물의 건축물용도는 제1, 2종 근린생활시설 또는 업무시설입니다. 일반적인 사무실용 도로 사용한다고 하면 해당 건물의 건축물용도는 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 허가 및 신고 업종, 병원 관련 시설 등은 건축물용도를 꼭 확인해야 합니다. 계약서에 도장을 찍기 전 건축물용도를 꼭 확인하고 허가 및 신고, 임대가 가능한지 확인하고 계약서를 진행해야 합니다. 특히 병원의 경우 건물이 의료시설로 되어있지 않은 경우 건물 전체 임대상황까지 확인하셔야 합니다. 
 
해당 건물의 건축물용도가 사용용도와 맞지 않는다면 건축물용도 변경도 가능합니다. 건축물용도 변경을 위해서는 임대인의 동의와 건축사비용이 들어갑니다. 건축물용도 변경은 상황에 따라 상대적으로 쉽게 변경되는 경우도 있지만 용도에 맞춰 건물 주차대수부터 기타 시설물까지 변경돼야 하는 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 생길 수도 있기 때문에 건축물용도 변경이 필요한다면 사전 확인이 필요합니다.  
 
정부 24에 들어가셔서 건축물대장을 발급받으면 해당 건물의 건축물용도를 확인할 수 있습니다. 가장 확실하게 확인하는 방법은 해당 건물 소재지의 구청에 확인하는 방법입니다. 
 

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지금까지 강남사무실 임대 시 놓칠수 있는 부분들에 대한 안내였습니다. 
아파트, 주택과는 다르게 고려해야 할 사항이 더 많은 사무실임대입니다. 설명드린 대부분의 사항은 임장, 계약 진행 과정에서 공인중개사가 설명드리는 부분입니다. 하지만 내용에 대해 알고서 듣는것과 모르고 듣는 것은 분명 차이가 있습니다. 어려운 내용이 아닌 만큼 꼭! 사무실을 구하실 때 잘 체크하셔서 사무실을 구하시는데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 
 
저희 RE / MAX 프리미엄 부동산 중개법인은 계약이 우선이 아닌 고객과의 신뢰가 첫 번째인 글로벌 부동산 중개법인입니다. 사무실 임대 및 건물 매매와 관련하여 궁금하신 사항이나 필요 사항이 있으시다면 편하게 문의주시면 안내드리도록 하겠습니다. 
지금까지 공인중개사 심상원 실장이었습니다 감사합니다.