강남사무실 계약준비, 건물 건축물대장 확인하기

Remax Premium 중개법인

 

안녕하세요.

강남에서 상업용 부동산을 전문적으로 중개하고 있는

RE / MAX 프리미엄 공인중개사 심상원 실장입니다. 

 

오늘은 일반적인 임대 매물 소개가 아닌 사무실, 상가 임대차 계약을 진행하면서 받게 되는 서류 중 하나인 건축물대장에 대해 알아보려고 합니다. 등기사항증명서에 비해 쉽게 지나칠 수 있는 부분이기 때문에 계약 전에 미리 꼭! 정확하게 확인하시는 것을 추천드립니다. 

 

건축물대장은 서울시 부동산 정보광장이나 세움터, 정부24시에 들어가시면 손쉽게 발급, 열람이 가능합니다. 

그럼 실제 건축물대장을 보면서 보는 방법과 주의할점에 대해서 알아보겠습니다. 

 

🏢. 건물 건축물대장

 

사무실, 상가 등 일반적인 상업용 부동산 임대차 계약을 하게 되면 꼭! 받고 확인하는 서류가 있습니다. 

특별한 경우를 제외하고는 건물 및 토지에 대한 등기사항증명서와 건물 건축물대장을 받게 됩니다. 

 

등기사항증명서의 경우 건물의 소유권 및 권리관계에 관한 문서이기때문에 모든 분들이 관심을 가지고 확인을 합니다. 그에 비해 건축물대장의 경우 건축물의 물리적 상태 또는 건물 건축에 관한 사항을 담고 있기 때문에 상대적으로 쉽게 지나치는 경우가 많습니다. 

 

 

실제 열람한 건축물대장입니다. 

 

가장 먼저 건물의 위치, 대지면적, 연면적, 건축 면적 등 건축물의 일반정보를 파악할 수 있습니다. 

또한 각 층의 건축물용도와 면적 그리고 소유자와 관련된 사항도 확인할 수가 있습니다. 

 

계약서 또는 확인설명서에 들어가는 각 종 면적은 등기사항증명서가 아닌 건축물대장을 기준으로 작성됩니다. 

반면에 등기사항증명서와 건축물대장의 소유자 현황이 다른 경우에는 등기사항증명서가 우선시되어 등기부 기준으로 작성됩니다. 

 

건물의 물리적인 특징은 건축물대장에서 확인해야 하고 건물의 소유, 권리 관계등은 등기사항증명서에서 확인해야 합니다. 

 

따라서 계약 전 등기사항증명서와 건축물대장상의 소유자 현황이 같은지 확인하시고 다르다면 임대인이나 중개사에게 꼭! 확인 절차를 받으시는 게 가장 안전합니다. 

 

 

두 번째 페이지에는 건물 내부의 주차 시설과 승강기, 그리고 내진설계 여부, 사용승인일 등을 확인할 수가 있습니다. 

 

강남사무실의 경우 주차 문제가 심각하기때문에 주차장 현황이 가장 중요합니다. 자주식 / 기계식 주차장 여부가 확인이 가능하기 때문에 건물 답사 전 어느 정도 주차 현황은 파악이 가능합니다. 

 

건물의 층수가 높은 경우 뒷 페이지에 각 층의 건축물용도와 면적이 표기되어 있습니다. 

여기에서의 면적은 실제 사용하는 전용면적이 아닌 전체 임대면적입니다. 즉, 공용공간이 포함되어 있는 면적입니다. 

건축물대장상의 면적이 실제 사용 가능한 면적이라고 혼돈하시면 안됩니다! 

 

 

특히 한 층의 2개 또는 3개의 호실로 나누어진 경우 면적의 가늠이 어렵습니다. 

위 사진처럼 건축물대장에도 호실이 나누어져 있는 경우에는 충분히 예상이 가능하지만 그렇지 않은 건물도 많습니다. 

 

반드시 호실이 나누어져 있는 경우 임대인 또는 중개사에게 실제 면적을 확인하고 이에 관해 특약사항을 첨부하는 것이 좋습니다. 

인테리어 등을 위해 실제 내부 전용면적을 측정하지 않는 이상 대부분은 건축물대장상의 면적을 기준으로 전용면적을 예상하기 때문에 꼼꼼한 면적 확인이 중요합니다. 

 

건축물현황에 건축물용도가 각 층 별로 표기되어 있습니다. 

구청의 허가, 신고 등이 필요한 업종의 경우 계약 전에 건축물용도를 꼭! 확인하셔야 합니다. 

업종별로 허가, 신고가 불가한 건축물용도가 있기때문에 미리 확인을 하시고 임대인과 협의하에 건축물용도를 변경해야 합니다. 

건물의 주차 및 기타 여러 상황들에 의해 건축물용도 변경이 어려운 경우도 있습니다. 

 

특별한 케이스를 제외하고는 임차인의 필요에 따라 건축물용도를 변경하는 만큼 비용은 임차인이 부담합니다. 

 

 

건축물대장을 보다보면 노란색으로 위반건축물이라고 표기된 대장이 있습니다. 

건물의 불법적인 시설 또는 주차 구역 위반 등 여러 이유로 인해 건물 자체에 위반된 내용이 있다는 뜻입니다. 

 

건축물대장에서 어떠한 사유 때문에 위반 건축물이 되었는지 확인이 가능합니다. 

변동 사항 부분을 확인하면 그간 어떤 변동내용이 있었는지 위반 사유가 무엇인지 기재가 되어 있습니다. 

 

위반건축물로 지정된 건물의 경우 건축물용도 변경이 불가합니다. 

임대인이 위반 사항을 해결하여 위반 건축물이 해소되지 않는 이상 용도 변경은 불가합니다. 

그렇기 때문에 계약 전 건축물대장의 확인이 정말 중요합니다!

 

모든 일정과 비용을 맞춰놨는데 이런 사유로 계약이 틀어지거나, 추후에 발견했다면 생각하기 싫은 아찔한 상황입니다. 

 

 

지금까지 강남 사무실 계약, 건축물대장의 확인방법과 중요 포인트에 대해 알아봤습니다. 

 

조금만 신경써서 들여다보면 전혀 어려운 부분이 없는 건축물대장입니다. 

답사 전 미리 건물의 면적과 주차 현황 등을 숙지하고 답사를 진행하신다면 조금 더 수월하게 매물 확인이 가능합니다. 

 

등기사항증명서의 소유, 권리 관계도 물론 가장 중요하지만 건축물대장 확인도 그만큼 중요하다는 점 꼭! 기억하셨으면 좋겠습니다. 

추가적으로 궁금하신점이나 다양한 상업용 부동산이 필요하시다면 언제든 문의하시면 친절하고 자세히 안내드리겠습니다. 

지금까지 강남사무실, 상가 임대차 전문 중개법인 Remax Premium 심상원 실장이었습니다. 

감사합니다. 

 

 

 

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