강남 사무실 원상복구란? 계약시 특약사항 꼭! 확인하세요
안녕하세요.
강남구, 서초구, 송파구 사무실 임대 전문
RE / MAX 프리미엄 중개법인 소속공인중개사 심상원 실장입니다.
사무실, 상가 임대를 진행하다 보면 원상복구와 관련하여임대인, 임차인, 전 임차인간에 많은 논란이 있습니다.
원상복구와 관련하여 왜? 논란이 발생을 하는지, 어떻게 하면 문제없이 원상복구를 진행할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
✔️ 원상복구란?
사전적인 원상복구의 의미부터 알아보도록 하겠습니다.
사무실, 상가 원상복구란 계약 종료 시, 임차인이 사용했던 사무실, 상가를 처음 임대 상태로 되돌려놓는 것을 말합니다.
사무실, 상가 임대차 계약 시 원상복구 의무가 명시되는것이 일반적인 계약서입니다.
원활한 원상복구가 이뤄지지 않을 경우, 임대인은 임차인에게 법적 조치, 보증금 미반환, 원상복구 비용을 보증금에서 차감하는 등 임대인과 임차인간에 불필요한 분쟁이나 추가 비용이 발생하곤 합니다.
✔️ 원상복구 분쟁
사전적인 의미로는 매우 단순, 명료합니다.
하지만 실제 현장에서는 다양한 분쟁요소가 존재합니다. 계약서 상에 원상복구 문구가 포함되어 있다고 하더라도 서로 의견, 해석의 차이로 인해서 원상복구 논쟁이 생기곤 합니다. 계약서 상에 모호한 표현, 구체적인 원상복구의 기준이 명시되지 않았다면 서로 다르게 해석을 할 수가 있습니다.
신축사무실, 상가를 처음 임대하는 경우 그 어떤 인테리어도 되어 있지 않은 상태입니다. 그 상태로 임대를 하고 인테리어를 진행한다면 계약 종료 후 원상복구 기준이 명료합니다. 처음 준공 상태 그대로 모든 시설을 철거하면 원상복구가 완료됩니다.
현재 인테리어가 되어 있는 사무실, 상가를 임대하는 경우 상황이 다양합니다.
① 전 임차인이 계약 만기 전 퇴실 하는 경우
- 전 임차인이 인테리어를 진행하였지만 계약 기간을 채우지 못하고 중간에 퇴실하는 경우가 있습니다. 현 임차인은 인테리어 관련하여 시설, 권리 비용을 지불했을 수도 있고 혹은 무상으로 인수를 받을 수도 있습니다. 이럴 경우 현 임차인은 전 임차인의 원상복구 의무도 함께 승계합니다. 즉 현 임차인이 계약 종료로 퇴실하는 경우 처음 상태, 인테리어가 되어 있지 않은 상태로 원상복구 후 퇴실하여야 합니다.
② 전 임차인은 퇴실, 남아있는 현재 인테리어의 경우
- 전 임차인은 계약 종료로 퇴실하였지만 인테리어가 남아있는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 임대인에게 확실한 원상복구 기준 상태를 확인, 진행하여야 합니다. 현 인테리어가 원상복구의 기준 상태인지, 아니면 인수 사용 후 전체 원상복구를 진행해야 하는지 체크해야 합니다. 미리 확인을 하지 않고 계약서 상에 명시하지 않는다면 분쟁의 여지가 상당히 많습니다.
장기간 사무실을 사용하고 퇴실하는 경우 천장 또는 바닥, 기타 다양한 곳에서 마모와 손상이 생길수밖에 없습니다. 임차인은 시간에 따른 정상적인 손상이라고 얘기할 수 있지만, 임대인은 그 조차도 원상복구 대상이라고 말하는 경우가 있습니다. 계약서에 확실한 원상복구의 기준이 정해져 있지 않다면 당연하다고 생각했던 부분도 문제가 되는 경우가 있습니다.
✔️ 원상복구 특약
원상복구와 관련된 분쟁은 정말 다양합니다. 상황에 따라, 환경에 따라 모든 경우가 케이스 바이 케이스입니다.
혹시 생길지 모르는 위험을 줄이기 위해서는 계약서 특약 사항을 명확하게 넣는것이 가장 중요합니다.
원상복구와 관련하여 분쟁을 겪었던 임대인, 임차인이라면 그 어떤 특약보다도 원상복구 특약을 매우 중요시 생각하고 세세한 부분까지 확인, 특약사항에 명시합니다.
ⓛ 원상복구 기준 상태의 정확한 표시 및 기록
- 가장 먼저 원상복구 기준 상태가 어떤지 임대인과 명확하게 정리를 해야합니다. 입주 당시의 현 상태가 원상복구 기준이 되는 상태인지, 아니면 모든 인테리어를 철거하고 건물 준공 상태가 원상복구인지 반드시 확인하고 계약서 상에 표기를 해놔야 합니다. 임차인이 설치한 시설만 철거하면 되겠지라고 안일하게 생각했다가는 큰 문제를 겪을 수가 있습니다.
② 현 상태의 기록 (사진 또는 동영상)
- 어떤 임대인은 건물 준공 당시 내부 사진을 근거로 거기에 맞춰 원상복구를 요구하기도 합니다. 인테리어 철거뿐만 아니라 사용하다보면 바닥, 천장 등 흠집이 생기고 흔적이 남을 수밖에 없지만 그것조차 원상복구 대상이 되는 겁니다. 반드시 입주 전 세세하게 하자 부분이나 찍힘, 까져있는 곳을 사진이나 동영상으로 촬영해 보관하는 것이 좋습니다. 원상복구 문제가 생기지 않는다면 다행이고, 혹시나 문제가 생기면 좋은 근거 자료가 됩니다.
계약 종료 후 원상복구로 임대인과 분쟁이 일어나면 계약서 특약외에는 마땅한 주장 근거가 없습니다. 그만큼 원상복구와 관련된 특약이 중요합니다! 다른 중요한 특약들이 많기 때문에 많은 분들이 원상복구와 관련하여 가볍게 생각하시고 가장 기본적인 내용만 특약으로 첨부하는 경우가 많습니다. 문제가 생기지 않는다면 다행이지만 혹시 모를 만일의 일을 대비해서 꼼꼼하게 확인하시는 게 가장 중요합니다.
지금까지 원상복구와 관련하여 알아봤습니다. 처음 사무실, 상가 임대를 진행하시는 경우 이런 세세한 부분을 놓치는 경우가 있습니다.
원상복구의 중요성에 대해서 정확히 인지하시고 공인중개사, 임대인에게 확인 또 확인하시고 계약을 진행하시는것을 추천드립니다.
지금까지 RE / MAX 프리미엄 부동산 중개법인 공인중개사 심상원 실장이었습니다.
강남사무실, 상가 등 부동산과 관련하여 궁금하신 사항이나, 직접 구하시고 계시는 상황이라면 언제든지 편하게 문의주시면 친절하게 자세하게 안내드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
